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发表于 2020-01-17 23:17:05 股吧网页版
倪鹏飞:2020年中国房地产市场或将保持降温态势
来源:巨丰财经

  1月17日,巨丰财经受邀出席由中国新闻社主办的“国是论坛中国经济形势分析会” ,并作媒体支持。诸多业界知名专家共聚一堂,从宏观经济、财税金融政策、房地产政策、产业经济、外贸、消费、汇率走势等维度,共同探讨中国经济运行情况。

  中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞预测,2020年中国房地产市场总体上可能保持降温态势,增幅继续收窄。在没有重大政策转向和意外事件冲击的状态下房地产市场不会有剧烈的波动,总体的风险在下降。


  以下为部分演讲实录:


  我讲两点,第一点是2019年房地产的基本形势基本状况。第二点是2020年房地产的发展的展望。


  2019年方面的总体走势我想用几句话来概括,第一是初步进入稳定健康发展的状态。这也是我们一再所求的,希望不仅稳定而且健康。第二是基本实现了调控的三稳目标。我们近期的调控提出了三稳,我认为是近年来房地产运行状态最好的一年,结合今天公布的数据以及2019年的季度月度数据,给大家做一个简单的分析。


  首先从价格上来看,虽然没有一个完整的全国价格预算,但粗略的计算,房地产的销售额除以销售面积,初步计算今年的房价上涨6.6,从新房房价来看已经达到了每平米九千五,还是处在合理稳定健康的一个水平,因为我们的经济增长是6.1%,人均可支配收入全国是8.9%,城镇是7.9%。


  其次从销售来看,去年应该是近年来销售最高的,今年和去年相比降低了一点,降低了0.1个百分点,这个我认为也是合理的一个表现,因为我们已经非常高了,总体是17.2亿平米。投资今年是达到了9.9%,过去我们一直认为可能会下降,但这些年并没有下降,我觉得明年还是不会下降。施工开工竣工整体形势处在合理的状态,待收面积有点稍微的变化,处在合理的方面,但是下降的速度在减少,甚至从期房来看,期房的待收面积增加的还很快,据10月份的统计,期房销售从2016年的3.1%最高值,下降到2017年的2.8%,2019年1到10月份又上升到3.0%,这实际上也是一个隐忧。


  土地购置面积、土地成交价款总体都下降了,但是从价格来算,稳房价,稳地价,稳预期处在比较好的状态上。房企的资金增长是7.6%,总体是处在一个既稳定又合理健康发展的水平,这是今年的情况。


  由于时间关系我就不展开说了,有稳中有变!虽然总体上是稳的,但各个季度有上下波动,从空间上来说是再度分化。去年和前年出现一个非常怪的现象,原来冷的地区变热,热的地区变冷,所以总体上是收敛了,今年又反过来,热的地方开始热,冷的地方又开始冷,这应该是一个正常的分化,这是2019年总体的状态。


  2020年我们总体的预测是四句话:第一个是总体上可能市场会继续保持降温的态势。特别强调一下,不是绝对的下降,是增幅下降,当然也有的指标是绝对的下降,所以用降温来表示,当然这还是要有一个定语,在没有重大政策转向和意外事件冲击的状态下不会有剧烈的波动。


  商品房的价格我们还是觉得在5到8之间,销售面积负1到2之间就增长了。房地产投资我们还是认为会在7到10之间。虽然三四线地区的投资会下降,但是一二线大多数区域城市群会上升。虽然棚改结束了,但是旧城改造,旧房改造,老区改造旧房改造又开始了,所以总体上还是存在着投资持续增长的动力。最重要的判断可能是投资的增长是台阶性的下降,不是线性的下降,原来是20%几的速度,现在下降到10%左右,然后会持续一段时间。


  总体市场降温表现在以下四个方面,第一是城市化还没结束,宏观经济虽然是有困难,但是韧性比较多,这些就决定了基本的预期还没有太大的变化。另外我们确实存在着三个方面的需求,新市民的刚需,包括城市年轻人口的刚需。改善性的需求。另外从职需求,这都是客观需要的。再一个炒房的机制有所改变,但是没有完全撤除,其他投资相比,可能大家预期这个机制还没有完全拆除。这三点都是向上的因素,正是基于这个向上的因素,我们才要调控,因此调控不可能有所改变,调控不会有所动摇,这两个力量加在一起,保持降温的通道我觉得应该是一个最大的可能。


  第二个在时间上降温是有起伏和波动。降温不是直线就下来了,这几年,不管是调控没调控,我观察都是季节性的变化,有时候它是春暖下热秋凉,冬冷有时候反过来,因为市场本身它有各种因素,小的因素会波动,另一方面根据市场的变化会采取不同的政策,这会导致它季节和月度和季度发生变化,前年大前年都是这种形势,所以2020年我们相信也会是这种形势,市场的波动和政策的应对区域导致他们都在季度月度变化中,这个变化都是在一个区间里面,如果超过这个区间,或者将要超过这个区间,政策力度会加大,调整的力度会加大,要么收紧,要么放松,力度都会加大,保证在这个区间内上下活动。


  第三个在空间上会持续的分化。空间上持续的分化,有这么几个因素,一个就是前两年市场形势导致的,前两年我们知道由于一些三四线城市以下非城市群的城市,中西部的城市,他们没有在调控的范围之内,因为他们当时价格波动都不是太大。另外一个就是棚户区改造等等一些资金的支持,使得2017、2018这两年冷的地区在迅速的上涨,有趣的是2018年城市房价上涨挺快,出现过热,为2019、2020调整或者它们变冷埋下了伏笔。从经济的基本面来看,一二线城市,东部西部这些区域他们经济相对较好,人口流入相对较多。此外还有政策的因素,去年出台了很多有关都市群规划,今年还会出台相关的规划,这些规划政策也会对其产生重要的影响,这样分化可能会继续持续。我们认为这个分化也是和人口、产业的变化是相关的,要防止过度分化。


  第四个在风险上,我们认为2020年总体的风险是下降的,但也存在着一些环节、一些主题风险暴露的可能性。首先目前的稳定是强烈的调控状态下的热鼓励,如果一些区域掉以轻心,或者是放松了操作不当,使一些区域房地产市场超出了合理的区间。其次是一些市场主体在调控下面临非常大的考验,房地产企业2019年就体现非常大的压力,资金严重紧张,发生资金链断裂的情况已经有一些,金融持续收紧的话可能一些企业有可能会出现破产、倒闭、资金链断裂,这个要注意。再者结构性问题,资源在空间上的错配,不仅在一个区域,在城市之间,在区域之间,甚至在一个城市里面都有供需错配的存在,那么这也会带来一些新的市场风险。

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